Hypothek & Grundschuld – Definition und Vergleich

Zwar hat die Hypothek gegenüber der Grundschuld etwas an Bedeutung verloren, dennoch ist sie aus dem deutschen Zivilrecht nicht wegzudenken. Banken nutzen Hypotheken gerne als Sicherungsmittel für Kredite, weil es sich um eine recht sichere Methode handelt.

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Bei der Hypothek handelt es sich um ein Pfandrecht an einem Grundstück, welches den Gläubiger das Recht gibt, sich wegen einer persönlichen Forderung aus dem Grundstück zu befriedigenden. Geregelt wird dieses Pfandrecht in den Paragraphen 1113 ff. Bürgerliches Gesetzbuch.

Im Gegensatz zur Grundschuld muss bei der Hypothek eine auf Zahlung von Geld gerichtete Forderung bestehen, Typischerweise handelt es sich hierbei um eine Darlehensforderung, kann sich aber auch um persönliche Forderungen aus Vertrag oder Schadensersatzansprüche handeln. Diese intensive Verknüpfung zwischen persönlicher Geldforderung und der Hypothek nennt man Akzessorietät.

Voraussetzung einer Hypothek

Voraussetzung einer Hypothek ist auch die Eintragung in das Grundbuch. Mit der Eintragung haftet der Kreditnehmer dem Kreditgeber nicht nur persönlich, sondern auch das verpfändete Grundstück. Gehaftet wird dabei nicht nur für den Schuldbetrag, sondern auch für die eingetragenen bzw. gesetzlichen Zinsen nebst Beitreibungskosten. Eine Verwertung kann erst nach Fälligwerden der Forderung erfolgen, meistens im Wege der Zwangsversteigerung über das Gericht.

Bezüglich der Hypothek erstreckt sich die Haftung aus dem Grundstück auf die wesentlichen und die nicht wesentlichen Bestandteile inklusive Zubehör und Erzeugnisse des Grundstücks sowie Miet- und Pachtforderungen oder bestimmte Versicherungsleistungen,

Damit eine Hypothek eingetragen werden kann, muss eine Einigung gemäß § 873 I BGB zwischen dem Eigentümer und dem Forderungsinhaber zustande kommen. Die Eintragung erfolgt in das Grundbuch. Im Unterschied zur Buchhypothek wird bei der Briefhypothek eine öffentlich Urkunde, der Hypothekenbrief, ausgestellt und übergeben. Vor der Übergabe des Briefes gilt das Ganze als Eigentümergrundschuld. Bei der Briefhypothek muss die Abtretungserklärung schriftlich erteilt werden. Ohne die Eintragung ins Grundbuch erhöht sich die Verkehrsfähigkeit der Hypothek.

Sicherungshypothek und Verkehrshypothek

Der Art nach wird zwischen Sicherungshypothek und Verkehrshypothek unterschieden. Wichtig ist für den Hypothekengläubiger, an wievielter Stelle er im Grundbuch mit seiner Hypothek eingetragen ist. Im Falle einer Zwangsversteigerung werden nämlich die Forderungen der Reihe nach befriedigt. Wer mit seiner Forderung weiter hinten in der Reihe ist, läuft evtl. Gefahr, dass die eigene Forderung nicht mehr befriedigt werden kann, weil der Erlös bereits aufgebraucht ist. Steht die Hypothek dem Eigentümer an seinem eigenen Grundstück zu, wird sie, da keine Forderung (mehr) zugrunde liegt, zur Eigentümer-Grundschuld. Der Eigentümer bleibt bis zur Korrektur in das Grundbuch eingetragen.