Immobilienfonds investieren das Geld der Anleger nicht wie bei anderen Investmentfonds in Wertpapiere, sondern in Immobilien. Die Erträge der Fonds werden dann aus Mieterträgen erwirtschaftet.
Bei Immobilienfonds gibt es verschiedene Arten, und zwar den offenen und den geschlossenen Fonds. Der offene Immobilienfonds investiert das Geld der Anleger in mehrere verschiedene Objekte. Dies können sowohl Mietwohnungen als auch Bürogebäude oder Einkaufszentren sein. Das Gesetz schreibt vor, das bei offenen Immobilienfonds mindestens 15 verschiedene Objekte vorhanden sein müssen, um das Risiko zu streuen. So können Mietausfälle bei einem Objekt durch ein anderes kompensiert werden.
Erträge von Immobilienfonds
Die Objekte werden durch die Kapitalgesellschaft verwaltet. Das Barvermögen jedoch, das für etwaige Investitionen gehalten wird, verwahrt eine Depotbank. Laut Investmentgesetz darf die Barreserve des Fonds minimal 5% betragen, maximal jedoch 49 Prozent. Wird diese Reserve unterschritten, muss der Fonds, zumindest zeitweise, geschlossen werden. Die Barreserve darf nur höher liegen, wenn ein Fonds aufgelegt wird, um Investitionen nicht zu erzwingen.
Die Erträge des Fonds werden, wie oben beschrieben, aus Mieterträgen, aber auch aus Wertsteigerungen der Immobilien erwirtschaftet. Wichtig ist hierbei, das die Immobilien möglichst lange Mietverträge aufweisen, somit wird das Risiko der Mietausfälle reduziert.
Offene Immobilienfonds
Welche Objekte mit welchen Mietlaufzeiten im Fonds enthalten sind, erkennen Anleger aus dem Verkaufsprospekt. Offene Immobilienfonds sind durch ihre Wertbeständigkeit und die regelmäßigen Erträge, die bei guten Fondsgesellschaften zwischen 4-5% p.a. betragen, eine Grundlage für jedes Wertpapierdepot. Auch für die Anlage der Gelder von Mündeln sind sie geeignet.
Geschlossene Immobilienfonds
Bei Immobilienfonds gibt es aber auch die geschlossenen Fonds. Anders als bei den offenen Fonds wird das Geld der Anleger hier in nur ein Objekt investiert, etwa ein Einkaufszentrum. Zu dem Geld der Anleger wird meist auch noch Kredit aufgenommen, um die Finanzierung zu bewältigen. Der Anleger ist dann maßgeblich abhängig, ob die geplanten Mieterträge erzielt werden können. Ist dies nicht der Fall, muss sogar der Totalverlust der Anlage eingerechnet werden, wenn die Gesellschaft durch vermehrte Mietausfälle ihre Zahlungsverpflichtungen nicht mehr erfüllen kann und Insolvenz beantragen muss.
Der Investor eines geschlossenen Fonds kann zudem die Anteile nur während der Zeichnungsfrist erwerben. Diese Anteile sind nicht börsengehandelt und können später nicht mehr gekauft werden. Auch der Verkauf ist während der Laufzeit nicht ohne Probleme möglich. Offene Fonds sind durch Gesetze verpflichtet, jederzeit die Rückgabe der Fondsanteile zu gewährleisten. Geschlossene Fonds können während der Laufzeit jedoch nur über einen Zweitmarkt verkauft werden, dann aber meist mit hohen Verlusten.
Geschlossene Immobilienfonds erzielen Erträge zwischen 6-8% p.a., je nach Entwicklung der Mietpreise. Auch kann Geld so steueroptimiert angelegt werden.
